Superficies solo cedit

V tomto článku bych se chtěla zabývat tradiční římskou zásadou „superficies solo cedit“, tedy zásadou „povrch ustupuje půdě“ v českém právním řádu. Zásada „superficies solo cedit“ vyjadřuje zásadu, že vše, co je pevně spojeno s pozemkem, náleží vlastníku pozemku, neboli že stavba je součástí pozemku. Tato zásada napříště ovlivní (a to nejen) kupní smlouvy mnoha staveb a pozemků.

Současný občanský zákoník

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který je v naší zemi platný téměř 50 let z této klasické římské zásady „superficies solo cedit“ nevychází. Již pod dobu 50-ti let u nás platí, že vlastník stavby může být odlišný od vlastníka pozemku, na kterém stavba stojí. Stavba sama o sobě je předmětem vlastnického práva jako nemovitá věc. Současná právní úprava je obsažena zejména v §119 odst. 2, který stanoví, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevnými základy. Stavba je samostatným předmětem práva a proto lze samostatně převádět pozemky ale i stavby, které na těchto pozemcích stojí. Vlastníkem stavby a pozemku tak můžou být zcela odlišné osoby.

Nový občanský zákoník

Zákon č. 89/2012 Sb., který by měl nabýt účinnosti dne 1.1.2014 se k zásadě „superficies solo cedit“ opět vrací. Nadále se stavba stává součástí pozemku, na kterém stojí, a přestává být až na výjimky samostatnou věcí nemovitou. Mezi nemovité věci budou patřit pozemky, dále pak podzemní stavby se samostatným účelovým určením (jako jedna z výše zmíněných výjimek), věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, bude i tato věc považována za věc nemovitou.

Jako součást pozemku nový občanský zákoník definuje prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. V zásadě tedy stavby přestanou existovat jako samostatný předmět práva a budou nadále sdílet právní osud pozemku, na kterém stavba stojí.

Výjimkou z této zásady jsou, jak z výše uvedeného vyplývá, některé stavby, které zůstávají i v nové právní úpravě samostatným předmětem práva. Nemovitými věcmi budou i nadále podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Těmito stavbami se rozumí např. stavba metra nebo vinný sklep. Nový občanský zákoník pak bude respektovat v této otázce i speciální úpravu ve zvláštních zákonech, které stanoví, že určité objekty jsou nemovitou věcí. Takto samostatnou nemovitou věcí zůstanou např. letiště, nebo pozemní komunikace.

Přechodná ustanovení

Nový občanský zákoník se musel vypořádat se situací, která je v současné době poměrně častá, kdy vlastník pozemku je odlišný od vlastníka stavby, která na pozemku stojí. Tato situace je v dnešní době poměrně běžná. Nový občanský zákoník tuto situaci upravuje v přechodných ustanoveních v §3054 a násl. Nový občanský zákoník se snaží o postupné přibližování se k zásadě „superficies solo cedit“ a to vždy při prodeji pozemku nebo stavby, jejichž vlastník není totožný.

Případ, kdy vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku je jedna a tatáž osoba, vyřešil nový občanský zákoník tak, že dnem nabytí jeho účinnosti přestane být stavba samostatnou věcí a stane se bez dalšího součástí pozemku, na němž stojí, nepůjde-li o výjimky výše uvedené.

Jestliže ve chvíli nabytí účinnosti nového občanského zákoníku vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku, nebo zde existuje věcné právo, na základě kterého má být pořízena stavba na pozemku jiného vlastníka, stavba zůstává samostatnou nemovitou věcí a vlastník stavby zůstává být odlišný od vlastníka pozemku. Ze zákona zde však vzniká předkupní právo. Toto zákonné předkupní právo nelze smluvně vyloučit ani omezit. Bude-li chtít napříště vlastník stavby stavbu prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout k odprodeji vlastníku pozemku. Stejně tak bude-li chtít napříště vlastník pozemku pozemek prodat, bude jej muset nejdříve nabídnout k odprodeji vlastníku stavby. Tímto způsobem se nový občanský zákoník snaží postupně dosáhnout stavu, kdy vlastníci pozemku a staveb budou totožní.

Stavba na cizím pozemku podle nového občanského zákoníku

Nový občanský zákoník se pak zabývá situací, kdy někdo postaví stavbu na cizím pozemku již za účinnosti nového občanského zákoníku. Zásada superficies solo cedit je zde respektována a nová právní úprava si klade za cíl dosáhnout toho, aby vlastník pozemku byl zároveň vlastníkem stavby jako součástí toho pozemku.

Jestliže je pro stavbu užito cizího materiálu, stane se stavba bez dalšího součástí pozemku. Vlastník pozemku je povinen uhradit vlastníku věci, která je pro stavbu užita, její hodnotu. Jestliže vlastník pozemku neužil věc pro stavbu v dobré víře, musí vlastníku věci, která je pro stavbu užita, uhradit také ušlý zisk.

Stavba, která bude nově postavená na cizím pozemku, připadne vlastníkovi tohoto pozemku. Jestliže osoba, která takovouto stavbu postavila, byla v dobré víře, vlastník pozemku jí uhradí účelně vynaložené náklady, jestliže tato osoba v dobré víře nebyla, bude mít práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel. O těchto právech a povinnostech podrobněji popíšeme v některém z dalších článků.

Jestliže vlastník pozemku, nebude mít zájem, aby takováto stavba na jeho pozemku stála, může podat návrhu soudu, který rozhodne o povinnosti toho, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, takovouto stavbu na vlastní náklady odstranit. Soud přitom přihlídne ke skutečnosti, zda ten kdo zřídil takovouto stavbu, byl v dobré víře, či nikoliv.

V případě, že ten, kdo zřídil na cizím pozemku stavbu, byl v dobré víře, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu v případě, že vlastník pozemku věděl o zřizování stavby a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Taktéž vlastník pozemku má právo domáhat se po zřizovateli stavby, aby si pozemek za obvyklou cenu koupil. V případě sporu může o odkupu za obvyklou cenu rozhodnout soud.

Speciálním případem neoprávněné stavby je pak stavba, která je postavena na vlastním pozemku a pouze její část přesahuje na sousední pozemek. Přestavek, jak tuto situaci nazývá nový občanský zákoník, je v zásadě řešen tak, že za část pozemku, na kterém část stavby stojí, připadne za náhradu zřizovateli stavby.

Závěr

Zásada „superficies solo cedit“ je zásadou, kterou respektuje většina právních řádů. Náš právní řád je v současné době s nerespektováním této zásady v podstatě raritou. Zahrnutí této zásady do nové právní úpravy je proto bezesporu správným řešením. Problémy však mohou vznikat po dobu, kdy budou uplatňována přechodná ustanovení.

6.11.2012
JUDr. Veronika Cerovská, advokátka

Zdroje:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tzv. nový občanský zákoník
Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku